Узаконение
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч.2 ст.25 Жилищного кодекса РФ)
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч.1 ст.25 Жилищного кодекса РФ)
Перепланировка (переустройство) является не только способом улучшения планировочных решений, но и серьезной работой по оформлению разрешительной документации или её узаконению.
Есть два способа оформления перепланировки (переустройства):
- Предварительное согласование с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения (ст.ст.26–28 Жилищного кодекса РФ). Собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (далее — заявитель) должен предоставить в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого (переустраиваемого) жилого помещения следующие документы:
- заявление о перепланировке (переустройстве) по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
- правоустанавливающие документы на перепланируемое (переустраиваемое) жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки (переустройства) жилого помещения;
- технический паспорт перепланируемого (переустраиваемого) жилого помещения;
- согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих перепланируемое (переустраиваемое) жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель перепланируемого (переустраиваемого) жилого помещения по договору социального найма);
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме вышеуказанных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения.
Завершение перепланировки (переустройства) жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) жилого помещения допускается в случае:
- непредставления вышеуказанных документов;
- представления документов в ненадлежащий орган;
- несоответствия проекта перепланировки (переустройства) жилого помещения требованиям законодательства.
У предварительного согласования, на практике, есть два минуса:
Вы столкнетесь с бюрократическим аппаратом и проволочек Вам не избежать;
При выполнении ремонтных работ подрядчики, в силу объективных причин, очень часто отступают на несколько сантиметров от утвержденного проекта. Это может стать серьезным препятствием для прохождения объектом технической инвентаризации и приемки объекта государственной комиссией после перепланировки (переустройства).
И в результате Вам придется воспользоваться вторым способом оформления перепланировки (переустройства):
-
Узаконение по факту проведения всех ремонтных работ, т.е. самовольной перепланировки (переустройства). Самовольными являются перепланировка (переустройство) жилого помещения, проведенные при отсутствии предварительного согласования или с нарушением проекта перепланировки (переустройства) (ч.1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном (переустроенном) состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч.4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ).
Необходимо помнить о том, что некоторые работы проводить запрещается. Например, демонтаж несущих стен; демонтаж и уменьшение сечения вентиляционного канала (исключение только для квартир расположенных на 1-м этаже); устройство жилых комнат без естественного освещения, устройство комнат площадью меньше установленного минимума и т.д.
Реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (п.14 абз.1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ);
Лицо, осуществляющее реконструкцию, обязано осуществлять реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления реконструкции на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.
Узаконение реконструкций осуществляется через Департамент строительства и архитектуры.
Для узаконения перепланировки (переустройства) нежилого помещения законодательством предусмотрен несколько иной, отличный от узаконения перепланировки (переустройства) жилого помещения, порядок.
Так, для узаконения самовольной перепланировки (переустройства) нежилого помещения предусмотрен административный, внесудебный порядок.
Узаконение (согласование) с органами местного самоуправления самовольной перепланировки (переустройства) нежилого помещения, также как, впрочем, и жилого помещения, начинается с вызова техника (РТИ, БТИ, ЦТИ или другой орган ведающий технической инвентаризацией объектов недвижимости) и составления технического паспорта нежилого помещения ПОСЛЕ перепланировки (переустройства) и получения копии плана такого помещения ДО перепланировки (переустройства).
Следующим шагом в согласовании перепланировки (переустройства) нежилого помещения является составление технического заключения в проектно-строительной организации, имеющей специальное разрешение (лицензию) на проведение такого рода работ. В зависимости от того, производилась ли или нет дополнительная установка, перенос с одного места на другое санитарно-технического оборудования (санузлы, душевые и ванные комнаты) - зависит необходимость проведения санитарно-гигиенического заключения по выполненной перепланировке (переустройства) нежилого помещения. Так, в случае если, санитарно-техническое оборудование не было затронуто перепланировкой (переустройством) нежилого помещения – санитарно-гигиеническое заключение не требуется, и наоборот если описанные выше работы производились, то для согласования перепланировки (переустройства) в обязательном порядке понадобится заключение санитарно-эпидемиологического органа.
Со всех Вами полученных и правоустанавливающих документов на нежилое помещение, а также документов, подтверждающих полномочия заявителя (доверенность или иные документы в соответствии с законодательством) – делаете копии. С оригиналами и копиями указанных документов, обращаетесь в Департамент строительства и архитектуры администрации, где заполняете заявление установленного образца и сдаете в канцелярию. В течение 45 рабочих дней в Департаменте проводится экспертиза представленных документов и Вам выдается заключение о «согласовании» или «об отказе в согласовании» произведенной перепланировки (переустройства) нежилого помещения.
В случае получения положительного решения, - Вы с полученным заключением обращаетесь в орган технической инвентаризации для внесения изменений в технический и кадастровый паспорта нежилого помещения. С кадастровым паспортом с новыми параметрами нежилого помещения, обращаетесь в регистрирующий орган для получения Свидетельства о государственной регистрации права с измененными площадями.
В том случае, если Вы получили отказ в согласовании перепланировки (переустройства) нежилого помещения, - Вы имеете право оспорить полученный отказ в судебном порядке в трехмесячный срок со дня получения отказа в согласовании перепланировки (переустройства) нежилого помещения.